La mayoría de las personas quieren permanecer en sus casas y modificar el préstamo. La triste realidad es que muchos, si no la mayoría de la homeowners en Las Vegas tendrán que abandonar (walk away) sus casas por que ellos le deben mas que el valor de la casa (upside down).
THE NEVADA SUPREME COURT
La Corte Suprema de Nevada describe Nevada Foreclosure Mediation como una programa que permite los homeowners se reunan con la lender o mortgage company o banco, con el fin de que, bajo la dirección de un mediador acreditado, discutan las diferentes alternativas al foreclosure. La mediación es un procedimiento de concesiones mutuas en el cual las partes deben negociar de buena fe.
UNA HISTORIA FICTICIA
La siguiente es una historia ficticia que he creado sobre una familia llamada Sr. y la Sra. Vegas.
La familia Vegas fue propietario de una casa en Las Vegas para cinco (5) años, y viven con sus 3 hijos. Mr. Vegas es un electricista, y tenía sus horas de cortar el verano pasado. Sra. Vegas funciona como una empresa de catering, a tiempo parcial, en mi hotel favorito de los niños, Circo, Circo.
La casa de su vecino del lado sólo vendió por un cien mil dolares ($100,000). La familia Vegas le debe doscientos dolares ($200,000) en contra de sus préstamos. Ellos creen que su casa nunca recuperará el valor. They believe there house will never regain its prior value.
LA FAMILIA RECIBIO LA NOTICIA DEFAULTA
Dejaron de hacer sus pagos de hipoteca el año pasado y acaba de recibir un noticia de defaulta. They received a Notice of Default.
La familia conserva un abogado (pero no es imperativo)
El abogado inmediatamente (menos que 30 dias) envía una carta al Banco (o trustee) y tambien a Administrador Judicial Foreclosure. Se llama electing mediation. You must elect mediation within 30 days of receiving your Notice of Default. El Banco recibe la carta modelo y asigna el caso a un empleado bancario o un abogado del banco con experiencia tendrá plena autoridad para firmar contratos en nombre del banco. A bank attorney or bank manager.
THE JUDICIAL ADMINISTRATOR
Asimismo, the judicial administrator, asigna el caso a un mediador. El abogado de homeowner llama a la empleada del banco y establece una relación con él. Discuten problemas de la familia Vegas y expresar un sincero deseo de resolver la cuestión en la mediación. Los dos intercambio información y proporcionar el mediador con una copia de la información. Financial information.
EL REUNION
Todas las partes vaya a una oficina y se reúnen con el mediador durante cuatro horas. Será un día largo y duro.
EL ACUERDO
Están de acuerdo en algo, quien sabe, ya sea a pie de la casa con una buena acuerdo, que incluye preservacion de credito, mas meses viven libre in la casa dinero para las llaves (cash for keys)o una modificación de préstamo.
Despues del reunion y acuerdo, El abogado de homeowner prepara los documentos, the homeowner and bank manager firman los documentos. Y esta la fin de la mediacion.
PREGUNTAS Y RESPONDAS
El mediador no tiene authority para dictar una resolución ni un recurso, como sería el caso de un juez, sin embargo, ofrece la posibilidad de ayudar a las partes a alcanzar un acuerdo beneficioso para ambas.
NECISITA UN ABOGADO?
No. Sólo tú puedes decidir si vale la pena pagar por un abogado. Sin embargo La obligación del mediador es ser imparcial.
QUIÉN NO TIENE PERMITIDO PARTICIPAR EN EL PROGRAMA?
Las personas no aptas para participar en el programa son:
1. Propietarios que no habitan en la casa.
2. Los propietarios que ya iniciaron el proceso para declararse en quiebra.
3. Reciba the Notice of Default despues de July 1, 2009.
Y SI EL BANCO NO QUIERE PARTICIPAR EN LA MEDIACIÓN?
Una vez que un propietario solicita la mediación, el banco obligada a participar.
Y SI EL PROPIETARIO NO SOLICITA LA MEDIACIÓN EN EL PLAZO QUE SE LE HA ASIGNADO?
El hecho de no solicitar la mediación el el plazo de 30 días siguientes a haber recibido la notificación de embargo hipotecario se puede considerar una renuncia a esa opción y el banco puede proceder al embargo.
CUÁNTO TARDARÁ EN COMENZAR LA MEDIACIÓN?
Según las normas propuestas por el Tribunal Supremo, las mediaciones deben comenzar dentro de los noventa (90) días siguientes al registro de la notificación de impago.
DÓNDE SE CELEBRARÁN LAS MEDIACIONES?
El mediador destinado a un caso decidirá el lugar y la hora de la mediación, tras consultar con las partes participantes.
QUIÉN LLEVARÁ A CABO LAS MEDIACIONES?
Las mediaciones serán llevadas a cabo por Jueces Veteranos, abogados u otras personas
Cualificadas.
PUEDO ESCOGER A MI MEDIADOR?
No, Los mediadores son asignados al azar entre una lista de personas cualificadas y capacitadas, elegidas para prestar sus servicios en el programa.
SI UNA DE LAS PARTES NO ACTÚA DE “BUENA FE”, ¿QUÉ PUEDE PASAR?
No actuar de buena fe es un asunto grave. Una parte que no actúe de buena fe puede ser sancionada por un juez.
Y AHORA LO QUE HAN ESTADO ESPERANDO, EL PRECIO.
Totalamente $1,200.
El costo de la mediación es de $400, a ser compartidos equitativamente por el propietario y el banco. Cada una de las partes deberá pagar sus $200 antes de la mediación. El abogado cuesta $1,000 flat rate antes de la mediación.
